Técnicos Competentes

Si la representación catastral incorporada a la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) no refleja la realidad, y es necesario elaborar una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA), la participación de técnicos competentes permite asegurar la correcta representación gráfica de los inmuebles presentes en el negocio jurídico.
– Los requisitos técnicos que debe cumplir la RGGA se encuentran en el apartado séptimo de la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro.
– La RGGA debe elaborarse en el formato GML de parcela catastral INSPIRE. Existen complementos, libres gratuitos e incluidos en aplicaciones propietarias, que permiten generar el GML de parcela catastral desde los principales programas GIS (QGIS, gvSIG, ArcGIS Pro, Arcmap) y CAD (AutoCAD). La información acerca de estos complementos es fácilmente accesible en Internet.
– Las representaciones gráficas alternativas describen las parcelas resultantes del correspondiente negocio jurídico o alteración propuesta. Dichas parcelas resultantes deben estar identificadas por el técnico en el GML, a fin de que dicha identificación pueda incorporarse posteriormente a las escrituras o documentos inscribibles.
– Para elaborar la RGGA se debe partir de la cartografía catastral. Es necesario descargar de la Sede Electrónica del Catastro la geometría de todas las parcelas que vayan a ser objeto de modificación, no sólo la que sea objeto del acto o negocio correspondiente. Se debe usar la geometría así obtenida, ya que se exigirá al validar las parcelas modificadas, que el perímetro de todas ellas coincida con lo existente en la cartografía catastral.
– Es necesario superponer la RGGA elaborada sobre la cartografía catastral, para poder incorporar a la misma las alteraciones resultantes, que realicen las correcciones en la delimitación relativa de las parcelas:

Actualizaciones o modificaciones que se están haciendo en un inmueble (v.gr. una segregación o división de fincas).
Los errores detectados en la delimitación catastral de la parcela.
Una mayor precisión métrica que la que proporciona la cartografía catastral, que es la derivada de la escala de captura (generalmente 1:500 o 1:1000 para zonas urbanas, y 1:5000, para zonas rústicas).
– Una vez elaborada la RGGA de todas las parcelas que han de ser objeto de modificación debe verificarse su bondad, su encaje en el parcelario catastral.

Los requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad se recogen en el apartado séptimo de la Resolución conjunta.
Muy resumidamente, deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.
Por ejemplo, supongamos una errónea representación de la parcela que figura en la imagen izquierda y que debe representarse tal y como figura en la parte derecha

La representación gráfica alternativa para ser considerada válida deberá incluir todas las parcelas afectadas (incluyendo el camino rústico), en concreto deberá incluir las parcelas que se muestran a continuación:

– Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados. Los desplazamientos o giros así observados, no pueden ser objeto de modificación de manera aislada al realizar un trabajo topográfico individualizado, por lo que el técnico debe reflejar las coordenadas correspondientes a su representación sobre la cartografía catastral, junto con los parámetros de transformación que haya tenido que realizar. Estos parámetros se incorporarán como metadatos en la alteración que se realice, pudiendo ser usados ulteriormente para el cálculo de los parámetros de corrección de las coordenadas de la cartografía catastral del municipio en su conjunto.
Diferentes programas libres y comerciales, así como el Portal del Colegio Oficial de Ingeniería Geomática y Topográfica, ofrecen herramientas de cálculo de estos parámetros

Solo se deben incluir los parámetros de transformación si las coordenadas se han medido por técnicas topográficas sobre el terreno. Si se elabora la RGGA sobre otra cartografía diferente o una ortofoto no coincidente con la cartografía catastral, en función de sus características, fecha de elaboración y precisión o resolución, la transformación puede no ser adecuada.
Así, por ejemplo, antes de apreciar la existencia de errores en la delimitación de la parcela catastral aquí representada se debe proceder a su posicionamiento sobre la cartografía catastral realizando los desplazamientos y giros oportunos. Una vez posicionada sobre la cartografía catastral puede procederse a la corrección en la delimitación que se observa, e instar el oportuno procedimiento de alteración

– Para verificar el cumplimiento de los criterios allí expresados debe emplearse el servicio de validación exclusivamente gráfica de los GML elaborados presente en la Sede Electrónica del Catastro. El acceso a dicho servicio sólo puede realizarse previa identificación digital del técnico que ha elaborado la RGGA, que se responsabiliza del contenido de la misma y de los datos que incorpore sobre su elaboración.
El servicio de validación genera el Informe de validación gráfica (IVG), que puede ser positivo o negativo. Dicho informe valida exclusivamente si la RGGA cumple los requisitos técnicos para su incorporación a la cartografía catastral, y si las fincas resultantes de la operación respetan total o parcialmente la delimitación de la finca matriz o de las parcelas existentes en la cartografía catastral, señalando las partes afectadas y no afectadas.

La validación gráfica debe ser invocada por el técnico competente previamente a la elaboración de la escritura donde se reflejen dichas alteraciones gráficas, o previamente a su inscripción Registro de la Propiedad.
– El Informe de validación gráfica es un documento electrónico firmado con Código Seguro de Verificación (CSV) del Catastro. Contiene adjunto un archivo XML con toda su información. El informe de validación gráfica evita el intercambio físico de archivos, muestra la nueva representación y permite la captura automatizada de su contenido evitando errores de transcripción de las coordenadas. El informe permite condensar toda la información gráfica precisa en el tráfico inmobiliario por los diferentes agentes en los 16 dígitos de su CSV. Catastro actúa como garante de esa información.
– El técnico podrá entregar a su cliente como resultado de su trabajo el informe de validación gráfica (IVG). El informe es un documento electrónico, que permite acceder empleando el CSV de catastro presente en el documento, al archivo adjunto XML con el contenido de los ficheros GML de parcela catastral resultantes.

– Un informe negativo no paraliza el tráfico jurídico. Gráficamente, a partir de un informe negativo frecuentemente se puede generar un informe positivo añadiendo los GML de las parcelas catastrales afectadas parcialmente. Las parcelas afectadas parcialmente se incluyen en un archivo adjunto XML que está dentro del PDF del informe de validación. Esta reconstrucción es exclusivamente gráfica, en la formalización del negocio jurídico debe obtenerse el oportuno consentimiento o no oposición de los colindantes afectados a la delimitación presente en el Informe.