Notarías
El notario como legitimador y redactor de los instrumentos públicos es habilitador y catalizador necesario del proceso de coordinación Catastro-Registro.
– En el momento de firma del documento público, cuando se manifieste por los otorgantes que la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) vigente coincide con la realidad física de la finca, se deberá describir la finca de acuerdo con la misma, e incorporar una copia a la escritura, solicitando la inscripción de la representación gráfica georreferenciada en el Registro.
– Cuando se ponga de manifiesto que la cartografía catastral no refleja la realidad de las fincas, hay que aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA). No obstante, las notarías no precisan trabajar con archivos GML. Es un proceso que requiere conocimientos técnicos específicos, y requiere validar la coherencia geométrica de la representación gráfica con las coordenadas georreferenciadas.
Se recomienda exigir informe de validación gráfica (IVG) de la RGGA, aportados por técnicos o ciudadanos.
– Tanto la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, como el Informe de Validación Gráfica son documentos electrónicos. La Dirección General del Catastro asegura la autenticidad e integridad de su contenido. Se firman electrónicamente usando un Código de Verificación Segura (CSV) compuesto por 16 dígitos. El CSV identifica inequívocamente el documento en el catálogo documental de la Dirección General de Catastro. El intercambio entre los diferentes agentes que intervienen en el tráfico inmobiliario sólo precisa de los 16 dígitos del código.
– Ambos documentos electrónicos incorporan como documento adjunto un fichero en formato XML o PDF con las coordenadas georreferenciadas de las parcelas catastrales. Si fuese preciso para confeccionar la escritura, es posible acceder automatizadamente a las coordenadas allí presentes.
– El contenido del informe de validación gráfica (así como el de una certificación), es accesible en la Sede Electrónica de Catastro (SEC) disponiendo de diversas herramientas de localización y superposición (ortofoto).
– Si no se ha aportado el IVG por el técnico competente, es recomendable que la validación gráfica se obtenga por la notaría antes de otorgar la escritura, a través de la SEC mediante el servicio web o interactivamente (ambas opciones son posibles).
– El IVG, sea positivo o negativo, determina todas las parcelas afectadas, total o parcialmente, a fin de que en el procedimiento notarial correspondiente, se pueda identificar a los titulares catastrales de las mismas, para darles el trámite de audiencia pertinente. Es recomendable que en dicho trámite se dé traslado del IVG en la notificación, para obtener una respuesta (consentimiento o no oposición) debidamente informada.
– También es recomendable que la escritura de alteración de la descripción física de la finca incorpore el informe de validación gráfica que ha servido para su formalización, lo que permitirá la identificación de la representación gráfica de cada parcela con las que consten en la escritura, operación necesaria para evitar errores en la validación catastral posterior y en la asignación de referencias catastrales.
– Una vez se firme el negocio jurídico, el ulterior intercambio de información con Catastro se realizará por medios telemáticos, de forma estructurada y normalizada, empleándose los medios electrónicos presentes en la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
– Las notarías deben remitir toda la información necesaria para incorporar las alteraciones al Catastro, incluyendo la tipificación codificada de la alteración catastral, la identificación de los titulares o terceros afectados a los que se ha dado audiencia (colindantes), además de la escritura en la que se haya realizado el acto o negocio jurídico correspondiente.
– Una vez otorgada la escritura y suministrada la información al Catastro, éste realiza una validación técnica de la información remitida por la notaría, que comprueba, además de la validación gráfica, la coherencia de los datos gráficos y alfanuméricos remitidos y la audiencia a los titulares de las parcelas afectadas. Si se hubiesen remitido ficheros GML sin validar gráficamente, el proceso de validación técnica lo primero que hará será generar el oportuno “Informe de validación gráfica”.
– Se reitera la conveniencia de que ambas validaciones sean invocadas por la notaría con carácter previo a la firma de la escritura, para evitar errores en origen que requieran subsanaciones posteriores.
– La información remitida al Catastro permitirá que éste determine, en base al tipo de alteración y la oportuna validación técnica, si dicha información se considera comunicación (art. 14 LCI) o subsanación de discrepancias (art 18.2 LCI), generando el documento que indique estas circunstancias. El Catastro podrá solicitar al notario copia de la escritura otorgada para su comprobación.
– La validación técnica generará inmediatamente una respuesta estructurada y un documento firmado por la DGC de inicio de comunicación o de subsanación de discrepancias. Cuando el resultado de la validación técnica sea negativo y no se pueda iniciar el expediente de alteración catastral correspondiente, se comunicará esta circunstancia al notario para que comunique al otorgante, si fuere el caso, que subsiste la obligación de declarar.
– El Catastro informará a la notaría, a través de servicios web, del avance en la tramitación del procedimiento. En concreto, de las referencias catastrales asignadas (documento formal firmado con CSV de la DGC), así como de la existencia de acuerdos de alteración catastral para su descarga y entrega al interesado.
– Se registrará expresamente la fecha en qué se ha realizado la notificación. Caso de no producirse la descarga, o habiéndose realizado ésta no se culminase la notificación, el Catastro realizará la correspondiente notificación.
– El acuerdo de alteración catastral podrá incorporarse a la copia de la escritura notarial (alteraciones jurídicas y físicas). El documento de asignación de referencias incluirá la referencia catastral de cada una de las parcelas resultantes identificadas en el IVG y en la escritura. Dicho documento se remitirá al notario para su constancia en la matriz del documento público otorgado.
– El notario comunicará al Registro de la Propiedad el contenido de la escritura adjuntando el informe de validación gráfica, y/o en su caso las certificaciones catastrales resultantes. El Registro de la Propiedad podrá capturar el resultado de la alteración física vía CSV del informe de validación, evitándose en la medida de lo posible la transcripción manual de coordenadas o la remisión de archivos GML.
