Los Propietarios

Los propietarios de los bienes inmuebles pueden proceder a inscribir en el Registro de la Propiedad, la descripción gráfica georreferenciada de los inmuebles. Con ello conseguirán mayor seguridad jurídica en el momento de adquirir o transmitir la propiedad, dando certeza a la ubicación, delimitación y superficie de las fincas, y una mejor protección de sus propiedades ante cualquier nueva inscripción o actuación que se produzca en las fincas colindantes. Para ello se recomienda seguir las siguientes recomendaciones.

En el momento de la firma de la escritura, el propietario debe identificar en la notaría las fincas objeto del acto, hecho o negocio jurídico, mediante la aportación de la referencia catastral de los inmuebles afectados.
El notario obtendrá la certificación catastral correspondiente y solicitará a los otorgantes que manifiesten si la descripción catastral del inmueble se corresponde con la realidad física del inmueble. En caso afirmativo, el notario describirá el inmueble de acuerdo con la certificación que incorporará a la escritura haciendo constar la conformidad.
La certificación catastral descriptiva y gráfica también puede ser obtenida por el Ciudadano en la Sede electrónica del Catastro.

Si manifiestan ante el notario que la descripción catastral no se corresponde con la realidad, se puede iniciar, si la magnitud de la disparidad lo justifica, un procedimiento de actualización del Catastro. La falta de correspondencia del Catastro con la realidad, puede deberse a dos motivos principales:
– Falta de incorporación de una alteración en el Catastro: si se trata de una segregación, agregación, división o agrupación de fincas que todavía no está incorporada al Catastro.
– Existencia de discrepancias en la descripción catastral: el notario solicitará que acrediten la discrepancia entre la realidad física del inmueble y la certificación catastral (Art 18.2 TRLCI). En ese caso el notario deberá instar un procedimiento de subsanación de discrepancias, dando audiencia a los titulares de las parcelas colindantes. Las correspondientes notificaciones deberán hacer accesible la representación gráfica resultante, siendo el mejor medio para hacerlo el Informe de Validación Gráfica
La falta de correspondencia del Catastro con la realidad, sólo puede subsanarse aportando un plano georreferenciado, técnicamente fiable que refleje la realidad de la finca o de la alteración que se pretende realizar, denominado representación gráfica alternativa georreferenciada (RGGA). Se trata de un plano georreferenciado, que debe incluirse en un fichero informático y suscrito, preferiblemente, por un técnico competente. La RGGA podrá ser validada previamente en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, que emitirá un informe de validación gráfica, que es el medio idóneo para incluir la representación gráfica alternativa en la escritura.
Con independencia del motivo de falta de correspondencia, si el procedimiento notarial culmina satisfactoriamente, se remite telemáticamente la información al Catastro para su actualización. Catastro informará en el mismo momento de la remisión, si se cumplen los requisitos establecidos legalmente para que dicha remisión exima al ciudadano de la obligación de declarar la alteración ante Catastro. Caso de no cumplirse dichos requisitos, los interesados deberán presentar la correspondiente declaración, aportando la información complementaria precisa, en la Sede Electrónica del Catastro.

Posteriormente se presentará la escritura al Registro solicitando la inscripción de la representación gráfica. La representación gráfica será habitualmente la contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica1, quizás previamente actualizada por Catastro, o en aquellos casos donde sea posible la alternativa aportada mediante el correspondiente Informe de Validación Gráfica. La descripción del inmueble contenida en la escritura de propiedad debe coincidir con la representación gráfica georreferenciada que se aporte, sea la catastral o la alternativa, y debe estar aprobada por el propietario.
En el caso de alta de obra nueva, para verificar que las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación o instalación, se encuentran efectivamente ubicadas en su integridad dentro de la parcela catastral consignada, no extralimitándola, puede emplearse el Informe catastral de Ubicación de las Construcciones
La representación gráfica georreferenciada de la finca también se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, como operación registral específica, sin intervención del notario. Para ello debe aportarse, según los casos, una certificación catastral descriptiva y gráfica o una representación gráfica alternativa previamente validada por el Catastro.
El registrador, previamente a la inscripción, realizará las siguientes operaciones:

a. Caso de aportarse, comprobar la vigencia de la certificación catastral descriptiva y gráfica desde que ésta fue emitida.
b. Calificar la correspondencia gráfica de la finca, según los criterios establecidos en la Ley.
c. Tramitar el procedimiento registral correspondiente previsto en la Ley Hipotecaria, en el que se dará audiencia a los titulares de las fincas colindantes afectadas (titulares registrales o titulares catastrales en caso de emplear gráfica alternativa) si no han sido oídos en el procedimiento notarial. Las correspondientes notificaciones deberán hacer accesible la representación gráfica resultante, siendo el mejor medio para hacerlo el Informe de Validación Gráfica, así como el acceso al Geoportal del Colegio de Registradores.

Tras la inscripción, en el caso de emplear una representación gráfica alternativa el registrador deberá remitirla al Catastro, que actualizará la cartografía catastral devolviéndose al Registro la representación gráfica catastral debidamente actualizada.
Una vez inscrita en el Registro la representación gráfica catastral, la finca quedará coordinada gráficamente con el Catastro. A partir de ese momento se presumirá que son ciertos los datos de ubicación, delimitación y superficie de la finca inscrita en el Registro a todos los efectos legales.